Nueva ley para la vivienda de alquiler [RDL 7/2019]

El pasado mes de marzo [03/2019] el Real Decreto dictaminó con la Ley 7/2019, medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Esta reforma afecta:

• La duración de los contratos para personas físicas y jurídicas
• Los plazos de las prórrogas
• Los plazos de los preavisos
• ¿Quién se hará cargo de los gastos de los contratos?
• Términos y cuotas de las fianzas y otras garantías
• Las actualizaciones de los importes de los alquileres y sus límites

1. Duración de los contratos y prórrogas

Para incentivar la permanencia del inquilino y ofrecerle más estabilidad, uno de los cambios más importantes es el incremento temporal de la mínima duración de los contratos de alquiler.

• Duración mínima del contrato para propietarios = personas físicas → 5 años.
• Duración mínima del contrato para propietarios = personas jurídicas → 7 años.

Anteriormente este periodo era de 3 años en ambos casos.

Una vez se haya superado la duración mínima pactada en el contrato - podrán haber prórrogas hasta 3 años.

 Anteriormente este periodo era de 1 año en ambos casos.

2. Plazos de los preavisos

Los contratos se prorrogarán obligatoriamente por plazos anuales [durante 5 años, para propietarios = personas físicas y 7, en el caso de propietarios = personas jurídicas].

Si el inquilino desea terminar el contrato, deberá notificar al propietario → 30 días antes del periodo de finalización del contrato.

Por otra parte, una vez transcurridos el contrato de 5 años, para propietarios = personas físicas y 7, en el caso de propietarios = personas jurídicas y no se quiera realizar la prórroga de hasta 3 años, los plazos de los preavisos son los siguientes:

• Si el inquilino desea no optar por la prórroga, deberá informar al propietario → 2 meses antes de la terminación del contrato.
• Si el propietario desea no optar por la prórroga, deberá informar al inquilino → 4 meses antes de la terminación del contrato.

3. Gastos 

En función de si el propietario es una persona física o jurídica, tanto los gastos del contrato como de la gestión inmobiliaria deberán ser soportados por:

• Propietario = persona jurídica → los gastos serán cubiertos por el propietario.
• Propietario = persona física → la ley no indica cómo actuar.

4. Fianzas y otras garantías

Fianza

Momento del pago → al firmar el contrato.

Importe → 1 mes de renta.

• Durante los primeros 5 años [para personas físicas] y 7 [para personas jurídicas] - la fianza no se deberá actualizar.
• Entrado en periodo de prórrogas, el propietario puede pedir que la fianza se actualice hasta llegar a ser equivalente a 1 mensualidad del precio del alquiler vigente en ese momento.

Otras garantías

En el contrato se pueden pactar cualquier otro tipo de garantías siempre que: no superen el importe equivalente a 2 mensualidades.

Este hecho anula la posibilidad de poder pactar un depósito o aval bancario tal como se indica en la Exposición de Motivos (Apartado II).

5. Límites de los precios de alquiler

El Real Decreto no especifica límites del precio de las viviendas de alquiler.

6. Límites de cambios del coste del alquiler

El precio del alquiler sólo podrá ser actualizado cada vez que se cumpla un año desde la entrada en vigencia del contrato, y, además, esta variación no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual expresada por el IPC a la fecha de cada actualización.